Immobilienertragsteuer: Alles zur Hausverkauf Steuer

Bei Immobilien unterwirft der Gesetzgeber grundsätzlich alle Gewinne der sogenannten Immobilienertragsteuer (ImmoEst). Gewinne dieser Art unterliegen der Einkommensteuerpflicht. Von dieser Besteuerung ausgenommen sind lediglich der Hauptwohnsitz sowie der Verkauf selbst erzeugter Gebäude. Bei uns erfährst du alles zur ImmoEst.

Die Immobilienertragssteuer: Die Steuer bei Hausverkauf

Die Immobilienertragsteuer erfasst nur entgeltliche Erwerbsvorgänge. Da es sich bei der Immobilienertragssteuer – wie der Name bereits verrät – um eine Ertragssteuer handelt, sind alle unentgeltlichen Übertragungen einer Immobilie nicht steuerrelevant.

Immobilienertragsteuer vs. Grunderwerbsteuer

Die beiden oben genannten Steuern werden gerne miteinander verwechselt. Damit die Immobilienertragsteuer fällig wird, muss zwingend ein Veräußerungsgewinn entstehen. Die Grunderwerbsteuer hingegen fällt bei nahezu allen Veräußerung von Liegenschaften an und wird zumeist vom Käufer getragen.

Neu- oder Alt-Grundstücke

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage muss zunächst festgestellt werden, ob es sich um ein Neu-Grundstück oder ein Alt-Grundstück handelt. Während bei Neu-Grundstücken die tatsächlichen Anschaffungskosten vom Verkaufspreis abgezogen werden, wird bei Alt-Grundstücken ein großzügiger Pauschalwert für die Anschaffungskosten angesetzt.

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?

Der Steuersatz für die ImmoEst beträgt 30 Prozent des Verkaufsertrags bzw. des Verkaufsgewinns. Wenn du beispielsweise eine Immobilie mit sämtlichen Nebenkosten um 376.186 gekauft und einige Jahre später um 400.000 Euro verkauft hast, bleibt ein Gewinn (= steuerliche Bemessungsgrundlage) von 23.814 Euro übrig. Von dieser Bemessungsgrundlage müssen 30% versteuert werden, was einem Steuerbetrag von rund 7.145 Euro entspricht.

Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer

Unter gewissen Voraussetzungen muss du den Veräußerungsgewinn einer Immobilie nicht versteuern. Folgende Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer sind zu unterscheiden:

Hauptwohnsitzbefreiung

Gänzlich steuerfrei ist die Veräußerung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Grundstücken, in denen du zuvor deinen Hauptwohnsitz hattest. Die Immobilie wird allerdings nur dann als Hauptwohnsitz gewertet, wenn du dort durchgehend (seit Anschaffung bis hin zum Verkauf) für mindestens zwei Jahre gewohnt hast. Auch als Hauptwohnsitz gewertet werden Immobilien, in denen du innerhalb der letzten zehn Jahre für mindestens fünf Jahre durchgehend deinen Hauptwohnsitz hattest. Letztere Hauptwohnsitzbefreiung wird auch als 5 aus 10 Regelung bezeichnet.

Herstellerbefreiung

Ebenfalls steuerfrei sind Gewinne aus dem Verkauf von selbst hergestellten Gebäuden. Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn der Verkäufer das Gebäude von Grund auf neu errichtet hat und zudem das finanzielle Baurisiko hinsichtlich der Errichtung getragen hat. Ein selbst erzeugtes Gebäude liegt außerdem vor, wenn es zwar durch ein beauftragtes Unternehmen errichtet wurde, der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen vollständig zu tragen hatte.

Achtung: Grund und Boden sind bei selbst hergestellten Gebäuden aber trotzdem von der ImmoEst betroffen.

Enteignung

Auch Verkaufserträge im Zuge einer staatlichen Enteignung sind steuerfrei.

Tauschvorgänge

Zu guter Letzt steuerfrei sind außerdem Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs- und Baulandumlegungsverfahrens. Die besteuerungsrelevanten Daten der eingetauschten Grundstücke müssen hierbei allerdings fortgeführt werden.

Für weitere Fragen zur ImmoEst stehen dir folgenden Steuerberater zur Verfügung: