Aufgaben der Hausverwaltung: Rechte und Pflichten im Überblick

Häufig herrscht bei Mietern Unklarheit darüber, welche Aufgaben, Rechte und Pflichten eine Hausverwaltung hat. Was passiert bei einem Wasserrohrbruch, bei kaputten Fenstern oder einer defekten Therme? Ist die Hausverwaltung auch zuständig, wenn ich mit meinem Nachbarn ständig über seine Mistsackerl streiten muss? Wir beantworten dir die zehn häufigsten Fragen rund um dieses Thema.

10 Aufgaben der Hausverwaltung

1. Was sind die Aufgaben der Hausverwaltung in einem Mietshaus?

Grundsätzlich hat die Hausverwaltung die Aufgabe, die Interessen der Eigentümer gegenüber Dritten, wie etwa den Mietern bzw. Behörden, wahrzunehmen. Sie verwaltet lediglich das Geld der Eigentümergemeinschaft, beauftragt notwendige Arbeiten und wickelt die mietrechtlichen Belange ab.

Die Schlichtung von Streitigkeiten der Mietparteien untereinander (Lärmbelästigung, Müll vor der Haustüre, etc.) gehört allerdings nicht zum Aufgabenspektrum der Hausverwaltung. Erst wenn das normale Bewohnen nicht mehr möglich ist (z.B. wenn eine Partei permanent randaliert), muss die Verwaltung einschreiten.

Zu den Kernaufgaben einer Hausverwaltung gehören somit:

• Abschluss von Mietverträgen
• Inkasso der Mieten
• Erstellen der Abrechnungen
• Beauftragung von Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten
• Vertretung der Eigentümer vor der Schlichtungstelle oder dem Gericht
• Besorgung aller anderen Belange, die sich aus den mietvertraglichen Verpflichtungen des Eigentümers ergeben:
  • Verwaltung des Mietzinses
  • Genehmigung von baulichen Veränderungen, die der Mieter durchführen möchte
  • Organisation der Hausbetreuung bzw. -reinigung (Mieter haben kein Mitspracherecht bei z.B. der Auswahl der Reinigungsfirma)
  • Erfüllung (neuer) Verwaltungsvorschriften (z. B. Kanalanschluss)
  • Umsetzung von Energiesparmaßnahmen (z. B. Wärmeschutzfenster)
  • Erhaltungspflicht der allgemeinen Teile des Hauses (z.B. Dach, Fassade, Mauern, Außenfenster, Außentüren, Stiegenhaus, Hausbesorgerdienstwohnung, Leitungen etc.)
  • Erhaltungspflicht der Gemeinschaftsanlagen (Zentralheizung, Lift, Sauna, Garten, Waschküche etc.)
  • Reparatur von ernsten bzw. gesundheitsgefährdenden Schäden in einer Wohnung (Wasserrohrbruch, Schimmelpilz, etc.)

2. Wann ist die Hausverwaltung für Schäden in der Wohnung zuständig?

Häufig ist es nicht klar, für welche Reparaturen in der Wohnung die Hausverwaltung zuständig ist und wann der Mieter selbst für den Schaden aufkommen muss. Das Mietrechtsgesetz regelt jedoch sehr klar, dass zunächst grundsätzlich der Mieter für die Instandhaltung seiner Wohnung verantwortlich ist (Erhaltungspflicht).

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht jedoch dann, wenn in der Wohnung ernste Schäden auftreten oder durch den Schaden die Gesundheit der Mieter gefährdet ist. Dazu gehören vor allem Gas-, Strom- und Wasserschäden, defekte Thermen oder Fenster, sowie Schimmelpilz an den Wänden. In diesen Fällen gehört es zu den Aufgaben der Hausverwaltung für die Beseitigung der Schäden zu sorgen.

Gas-, Strom- oder Wasserschaden

Die Behebung von Gas-, Strombrüchen oder Wasserschäden gehört zu den Aufgaben der Hausverwaltung bzw. des Vermieters. Somit ist der Verwalter für die Behebung des Schadens verantwortlich und muss die Reparatur beauftragen. Viele nützliche Tipps und Informationen im Falle eines Wasserschadens findest du in unserem Artikel “Was tun bei einem Wasserschaden in Haus und Wohnung?”.

Defekte Heiztherme

Das Thema Heiztherme, Elektroboiler oder sonstige Warmwasserbereitungsgeräte ist seit Beginn des Jahres 2015 klar im Artikel 4 der Wohnrechtsnovelle 2015 geregelt. Demnach muss der Vermieter z. B. die Heiztherme reparieren oder ersetzen lassen, wenn sie laut Mietvertrag mit der Wohnung mitvermietet wurde. Die laufende Wartung ist Sache des Mieters.

Schimmelbefall in der Wohnung

Sofern man als Mieter ein normales Wohnverhalten hat, kann man nicht für die Schimmelbeseitigung herangezogen werden. Der Hausverwalter ist somit für die Beseitigung des Schimmels verantwortlich. Ist also beispielsweise aufgrund der Substanz des Hauses ein besonderes Lüftungs- und Wohnverhalten (z. B. fünfmal am Tag Stoßlüften) notwendig, muss das ausdrücklich vertraglich vereinbart werden, damit man als Wohnungsmieter zur Kasse gebeten werden kann. Mehr dazu findest du in unserem Artikel “Schimmel entfernen – dem schädlichen Befall zu Leibe rücken”.

Kaputte Fenster

Ist ein Fenster schon so desolat, dass es stark verzogen ist oder durch einen Spalt ein unangenehmer Luftzug zu verspüren ist, muss es repariert oder ersetzt werden. Laut Mietrechtsgesetz gilt diesbezüglich folgende Faustregel:

• Außenfenster defekt: Vermieter zahlt
• Innenfenster defekt: Mieter zahlt
• Verbundfenster defekt: Vermieter zahlt (keine Kostenteilung!)

Achtung: Auch hier gilt, dass das defekte Fenster bei dem Hausverwalter gemeldet werden muss und die Reparatur nicht selbst durchgeführt werden sollte. Es gehört zu den Aufgaben der Hausverwaltung einen Handwerker mit der Reparatur zu beauftragen.

3. Wann muss die Hausverwaltung eine Mietminderung genehmigen?

Falls du aufgrund eines Schadens die Wohnung nicht in gewohnter Weise nutzen kannst, besteht ab dem Moment des Schadenseintritts die Möglichkeit einer Mietzinsminderung. Das könnte dann der Fall sein, wenn die Wasserversorgung ausfällt, Schimmel auftritt oder Heizkörper nicht mehr funktionieren. Es besteht jedoch kein Recht auf Mietminderung, wenn deine Heiztherme ausfällt, die du selbst eingebaut hast bzw. wenn dir die Heiztherme im Mietvertrag nicht zugesagt wurde.

Allerdings kann jede Minderzahlung des Mietzinses zu einem Gerichtsverfahren führen. Mietervereinigungen raten daher, den Mietzins unter dem „Vorbehalt eines Rückforderungsanspruchs nach § 1096 ABGB“ einzuzahlen. Das bedeutet, du bezahlst den regulären Mietpreis, teilst der Hausverwaltung jedoch den Vorbehalt schriftlich mit.

4. Wann kannst du Schadenersatz für Schäden verlangen?

Vor allem Wasserrohrbrüche können enormen Schaden in einer Wohnung anrichten und hohe Reparaturkosten verursachen. Sofern dieser Schaden vorhersehbar war, hat man als Mieter Schadenersatzansprüche gegenüber dem Vermieter, die über die Hausverwaltung abgewickelt werden.

Wenn also beispielsweise die Wasserrohre in einem Gebäude bereits sehr alt sind, oder es bereits Wasserrohrbrüche im Haus gegeben hat, kann man von Vorhersehbarkeit sprechen und vom Vermieter den Ersatz des Schadens verlangen. Es ist also durchaus möglich, dass z. B. bei einem Wasserschaden Anspruch auf Schadensersatz besteht.

5. Wann darf die Hausverwaltung die Miete erhöhen?

Basis für Mieterhöhungen sind der Mietvertrag und das Gesetz. Die Hausverwaltung darf daher nur im Rahmen der Indexvereinbarung (Wertsicherung) oder im Zusammenhang mit Betriebskostenabrechnungen eine höhere Miete verlangen, wenn die dafür geforderten Voraussetzungen vorliegen.

6. Welche baulichen Änderungen müssen von der Hausverwaltung genehmigt werden?

Wesentliche Änderungen müssen mit der Hausverwaltung abgestimmt werden, für unwesentliche Veränderungen benötigst du keine Genehmigung. Was bedeutet das nun – was ist wesentlich, was unwesentlich?

Unwesentliche Änderungen, die nicht genehmigt werden müssen:

• Aushängen und Zwischenlagern von Türblättern (auch außerhalb des Mietobjektes)
• Türanstriche
• Ausmalen und Tapezieren
• Neue Fliesen oder Bodenbeläge

Wesentliche Änderungen, die von der Hausverwaltung genehmigt werden müssen:

Wesentliche Veränderungen werden im § 9 Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt. Dort ist festgehalten, was du in der Wohnung ändern darfst. Jedenfalls musst du wesentliche Änderungen schriftlich der Hausverwaltung mitteilen, einschließlich Plänen und Kostenvoranschlägen. Die Verwalter muss dann innerhalb von zwei Monaten reagieren, andernfalls ist von einer stillschweigenden Zustimmung auszugehen.

Es gibt jedoch auch einige wesentliche Veränderungen, die du auch ohne Zustimmung der Hausverwaltung durchsetzen kannst, wobei du allerdings ersatzweise die Zustimmung der Schlichtungsstelle oder des Gerichts einholen musst.

• Verbesserungs- und Umgestaltungsarbeiten in der Wohnung (Einbau von WC, Bad, Heizung, Küchenanschlüssen sowie elektrische oder sonstige Installationen, die den Erfordernissen der Haushaltsführung dienen)
• Wohnungszusammenlegungen (wenn von derselben Person angemietet)
• Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken
• Anschluss an TV/Internet/Telefon, Multimediaanschlüsse, Satellitenschüssel
• Einbau von Sicherheitstüren und Klimaanlagen (unter bestimmten Voraussetzungen)

7. Was darf die Hausverwaltung verbieten?

Hat man nicht genug Platz in der Wohnung, dann stellen viele Mieter Pflanzen, Schuhe, Kinderwagen, Fahrräder, etc. ins Stiegenhaus. Solange sich niemand im Haus daran stört, ist alles in Ordnung. Grundsätzlich hat jedoch die Hausverwaltung das Recht, das Abstellen von Gegenständen außerhalb der Wohnung zu verbieten.

8. Wann darf die Hausverwaltung die Kaution einbehalten?

Wenn der Mieter die Wohnung über das normale Ausmaß hinaus abwohnt bzw. beschädigt oder die Miete schuldig bleibt, kann die Hauptverwaltung den entsprechenden Betrag über die Kaution ausgleichen.

9. Wann darf die Hausverwaltung einen Mieter delogieren?

Neben einem Mietrückstand gibt es laut § 30 Abs.2 MRG auch noch weitere Gründe für eine Delogierung. So kann der Mietvertrag auch gekündigt werden, wenn der Vermieter eigenen Bedarf für die Wohnung hat. Weitere Gründe sind ein für andere Mieter „unzumutbares Verhalten“ oder eine „ernsthafte Beschädigung der Interessen des Vermieters“. Auch bei einer Untervermietung bzw. Verwendung der Wohnung für nicht vorgesehene Zwecke kann bei einer Kündigung eine zwangsweise Räumung vom Gericht angeordnet werden.

10. Können unzufriedene Mieter die Hausverwaltung kündigen?

Die Hausverwaltung kann nur von den Eigentümern selbst unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Jahresende gekündigt werden. Als Mieter hat man diesbezüglich keinerlei Rechte.

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