Österreich: Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Sie wird gerne als versteckte Erbschaftsteuer bezeichnet: Die Grunderwerbsteuer Österreichs. Wenn in Österreich Immobilien oder Grundstücke den Eigentümer wechseln, wird die Grunderwerbsteuer fällig. Dabei erfasst sie sowohl den entgeltlichen als auch den unentgeltlichen Erwerb (zum Beispiel Erbschaft oder Schenkung) österreichischer Grundstücke. Zwar tragen aus rechtlicher Sicht sowohl der alte als auch der neue Eigentümer eine Steuerschuld, allerdings wird meistens vertraglich vereinbart, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer vollständig zu tragen hat. In unserem Beitrag erfährst du die wichtigsten relevanten Informationen.

Grunderwerbsteuer: Die “versteckte Erbschaftsteuer”

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer verlangt die Republik Österreich, sobald es zu einem Zustandekommen eines sogenannten Verpflichtungsgeschäfts (entgeltlicher Verkauf) oder dem unentgeltlichen Erwerb (z. B.: Erwerb des Todes wegen) eines in Österreich befindlichen Grundstücks kommt. Im Zuge der großen Steuerreform 2016 und des Wegfalls der Erbschafts- und Schenkungssteuer, wurden die unentgeltlichen Übertragungen von Grundstücken neu geregelt. Neue Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist seither der Verkaufswert des Grundstücks. Aufgrunddessen wird die Grunderwerbsteuer seit 2016 mancherorts auch gerne als versteckte Erbschaftsteuer bezeichnet.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?

Seit 1. Jänner 2016 haben wir hierzulande einen neuen allgemeinen Steuersatz. Der allgemeine Steuersatz der Grunderwerbsteuer errechnet sich aus 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage und gilt hauptsächlich bei entgeltlichen Erwerbsvorgängen. Bei unentgeltlichen Grundstückserwerben und Erwerben die als unentgeltlich gelten, kommt hingegen ein Stufentarif zur Anwendung. Der Stufentarif wird folgendermaßen besteuert:

Kann die Grunderwerbsteuer selbst berechnet werden?

Nein, denn zur Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer sind nur Rechtsanwälte und Notare befugt.

Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

Prinzipiell dient der Kaufpreis (= Höhe der Gegenleistung) als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. In gewissen Fällen ist als Grundlage aber auch der Grundstückswert oder der Einheitswert heranzuziehen.

Beispiele für Gegenleistungen

Als Gegenleistung werden sämtliche Leistungen bezeichnet, die der Erwerber des Grundstückes (oder ein anderer für ihn) dem Veräußerer (oder einem Dritten) zu leisten verspricht, um das Grundstück zu erhalten. Zu den Gegenleistungen zählen:

1. der Kauf eines Grundstücks und sämtliche anderen vom Käufer übernommenen Leistungen wie beispielsweise übernommene Darlehensschulden
2. das Höchstgebot bei Zwangsversteigerungen einschließlich aller zu übernehmenden Belastungen der Liegenschaft
3. die Enteignungsentschädigung bei Enteignungen

Wann wird der Grundstückswert herangezogen?

1. bei unentgeltlichem Erwerb
2. beim unentgeltlichen Teil eines teilentgeltlichen Erwerbs
3. bei Erwerben von Todes wegen (= Erbe)
4. bei Erwerben im Familienverband
5. in Folge von Gesellschafterwechseln, Anteilsvereinigungen bzw. -übertragungen und Umgründungen nach dem Umgründungssteuergesetz
6. wenn eine Gegenleistung zwar vorhanden, aber nicht ermittelbar ist

Wann wird der Einheitswert herangezogen?

1. beim Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken unter Lebenden im Familienverband
2. beim Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken des Todes wegen (= Erbe) im Familienverband
3. bei Gesellschafterwechseln, Anteilsvereinigungen/Übertragungen und Umgründungen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nach dem Umgründungssteuergesetz.

Was ist der Grundstückswert?

Seit 1. Jänner 2016 haben wir in Österreich eine neue Regelung. Seither ist der Grundstückswert die Mindestbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Der Grundstückswert wird entweder durch einen geeigneten Immobilienpreisspiegel oder über ein sogenanntes Pauschalwertmodell ermittelt.

Wie weise ich den geringeren Wert des Grundstücks nach?

Der geringere Wert eines Grundstücks kann durch ein Schätzungsgutachten, den Kaufpreis bei einem nicht lang zurückliegendem Ankauf oder durch den Kaufpreis von vergleichbaren Liegenschaften nachgewiesen werden. Wurde ein sogenannter Hypothekarkredit aufgenommen, kann man sich auch der einstigen Werteinschätzung der Bank für den Kredit bedienen.

Grunderwerbsteuerbefreiung

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht einige Befreiungsgründe vor. Zum Beispiel muss man keine Grunderwerbsteuer zahlen, wenn die Bemessungsgrundlage die Bagatellgrenze von 1.000 Euro nicht überschreitet. Ebenfalls keine Steuer wird erhoben, wenn es sich um einen Erwerbsvorgang gemäß § 13 Liegenschaftsteilungsgesetz handelt und die Bemessungsgrundlage weniger als 2.000 Euro beträgt. Auch wenn das Grundstück unentgeltlich durch eine Personenvereinigungen oder ähnliches erworben wird, die der Förderung gemeinnütziger Zwecke dient, fällt darauf keine Steuer an.

Anmerkung: Weitere Befreiungsgründe sind auf der Website des Bundesministeriums für Finanzen angeführt.

Erstattung der Grunderwerbsteuer

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Steuer sogar zurückerstattet werden. Erstattungsgründe sind unter anderem:

• Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs: Wenn man innerhalb von drei Jahren seit Entstehung der Steuerschuld den Erwerbsvorgang rückgängig macht. Voraussetzung für die Rückerstattung ist allerdings, dass der Verkäufer wieder die volle Verfügungsmacht über das Grundstück erlangt.
• Rückgängigmachung aufgrund eines Rechtsanspruches: Wenn die Vertragsbestimmungen von einem oder beiden Vertragsteilen nicht eingehalten oder erfüllt wurden.
• Ungültiges Rechtsgeschäft: Wenn das Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründen sollte, ungültig ist.
• Einvernehmliche Verringerung der Gegenleistung: Wenn die Höhe der Gegenleistung für das Grundstück innerhalb von drei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuld nachträglich und einvernehmlich herabgesetzt wird.
• Verminderung der Gegenleistung: Wenn sich aufgrund einer Mängelbehebung die Gegenleistung für das Grundstück vermindert.

Für weitere Fragen zu diversen Steuern stehen dir folgenden Steuerberater zur Verfügung: