Immobilien Vermietung via Airbnb – was muss ich beachten?

Welche Steuern fallen beim Wohnung vermieten an? Wir verraten, worauf du bei Online-Zimmervermietung achten musst. Foto: Adobe Stock, (c) MKiMAGES

Zuviel Wohnraum? Dann suchst du nach einer Möglichkeit, wie du deine Wohnung sinnvoll weitervermieten kannst. Am Ende soll dein Geldbörsel davon profitieren. Wenn du deine Wohnung über Anbieter wie Airbnb, Wimdu oder 9flats an Touristen vermieten möchtest, dann findest du hier alle nützlichen Informationen rund um das Thema. Außerdem verraten wir dir, welche Steuern beim Wohnung vermieten anfallen, und wer dich diesbezüglich am besten beraten kann.

Wohnung vermieten: Welche Steuern und Vorschriften?

Es liegt weltweit im Trend: Die private Vermietung der eigenen Unterkunft erfreut sich immer größerer Beliebtheit. Doch wer seine Wohnung privat an Touristen vermietet, wird sich mit steuer- und mietrechtlichen Fragen auseinandersetzen müssen. Wir haben für dich die 5 wichtigsten Punkte hinsichtlich Steuern und Vorschriften aufgelistet, damit deinem Airbnb-Projekt nichts mehr im Weg steht. Here we go!

Wohnung vermieten Steuer: Eine saubere Unterkunft für Airbnb-Gäste.

Gewerbliche Vermietung via Airbnb: Wir verraten, wie das funktioniert! Foto: Adobe Stock, (c) ALEXANDER LIPKO

1. Gewerberechtliche Vorschriften

Touristische Zimmervermietungen mithilfe von Online-Plattformen bewegen sich vor allem bei steuerlichen Fragen in einer rechtlichen Grauzone. Das Finanzamt interessiert sich aber auch für deine Aktivitäten: Wo hört die private Zimmervermietung auf und wo beginnt das reglementierte Gastgewerbe?

Eine Gewerbeberechtigung braucht man erst ab einer Anzahl von 10 Fremdenbetten. Oder aber du hast Angestellte beschäftigt und kannst gut von deinen Einnahmen leben. Handelt es sich jedoch um einen kleinen Nebenverdienst, brauchst du keinen Gewerbeschein. Auf jeden Fall solltest du über deine Einnahmen genau Buch führen, um nicht in Verlegenheit zu geraten.

2. Einkommensteuer

Dein Gewinn aus der privaten Vermietung deiner Unterkunft unterliegt der Einkommenssteuer. Das bedeutet aber nicht, dass du automatisch Geld an das Finanzamt abführen musst. Mit Sicherheit musst du aber das Finanzamt über deine neue Einnahmequelle informieren und deine Geschäftsfälle genau dokumentieren. In deiner jährlichen Einkommensteuererklärung dürfen deine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung also nicht fehlen!

Steuerfrei darfst du als Arbeitnehmer in Österreich jedenfalls bis zu € 730 dazuverdienen. Einkünfte aus Vermietungen, die über € 730 liegen, musst du hingegen mit deiner Einkommenssteuer offenlegen und versteuern. Eine zusätzliche Sozialversicherungspflicht ensteht dadurch allerdings nicht.

3. Umsatzsteuer

Beträgt dein jährlicher Nettoumsatz durch die Mieteinnahmen weniger als € 30.000, bist du als sogenannter Kleinunternehmer von der Umsatzsteuer befreit. Wer allerdings keine Umsatzsteuer bezahlt, darf sich auch keine Vorsteuer bei allfälligen Investitionen zurückzahlen lassen.

Info: Umsatzsteuerpflichtig bist du erst dann, wenn die jährlichen Einnahmen über € 30.000 liegen und somit die Kleinunternehmergrenze übersteigen.

4. Fremdenverkehrsabgabe (Ortstaxe) und regionale Gesetze

Die Ortstaxe (auch Belegungssteuer) erfüllt den höheren Zweck, die touristische Infrastruktur in deinem Bundesland zu verbessern. In Wien beträgt sie für Kleinunternehmer 3,2 % des Gewinns. Das sind grob umgerechnet zwischen € 0,5 und € 3 pro Kopf und Nacht. Hierfür musst du dich mit der MA6 in Verbindung setzen und die vom Gast eingehobene Ortstaxe im Folgemonat auf ein Konto überweisen. Aus diesem Grund musst du deine Gäste vorab über die zu entrichtende Belegungssteuer informieren, da du die Kosten sonst selber begleichen musst. Bei jeder Form der Privatzimmervermietung ist auf jeden Fall eine Nächtigungstaxe zu zahlen.

Info: Das Hinterziehen der Ortstaxe kann dich eine Strafe von € 2.100 kosten!

5. Regionale und lokale Bestimmungen

In Wien gibt es seit Dezember 2018 Totalverbote für Airbnb-Vermietungen in ausgewiesenen Wohnzonen. Die Vermietung an Touristen darf laut Bauordnung nur außerhalb dieser Wohnzonen stattfinden. In Ausnahmefällen entscheidet die Baupolizei. Regionale Unterschiede gibt es allerdings auch bei der Ortstaxe. Hier musst du dich über die jeweiligen Bestimmungen in deiner Stadt beziehungsweise in deinem Bundesland informieren.

6. Dokumentationspflicht

Unabhängig von der Umsatzsteuerpflicht musst du über alle Einnahmen und Ausgaben genau Buch führen. Das bedeutet auch, dass du dich mit der Registrierkassenpflicht auseinander setzen musst: Beträgt dein Jahresumsatz über € 15.000 und dein Barumsatz über € 7.500, dann bist du zur Verwendung einer Registrierkasse verpflichtet.

Darüber hinaus musst du ein Gästeverzeichnis führen, wo An- und Abreise sowie die Namen deiner Gäste vermerkt werden müssen. Dies dient der statistischen Erhebung der Nächtigungszahlen durch die Stadt Wien.

Wohnung vermieten Steuer: Zwei Airbnb Gäste vor einer Haustür.

Steuer sparen beim Wohnung vermieten mithilfe eines Steuerberaters? Durchaus sinnvoll! Wir verraten, warum. Foto: Adobe Stock, (c) Warpedgalerie

Immobilien vermieten via Online-Plattform?

Die private Beherbergung von Touristen mithilfe von Online-Plattformen ist ein weltweiter Trend geworden. In Österreich übernachten jährlich 770.000 Gäste aus 187 Ländern mittels Airbnb-Buchung. 2018 lag die Zahl der Airbnb-Gäste erstmals bei über einer Million. Die Zahlen sprechen für sich. Die Vorteile liegen auch klar auf der Hand. Millionen von Millenials rund um den Globus reisen lieber günstig und dafür oft. Ein Ende dieser Entwicklung ist vorerst nicht in Sicht.

Registrierungspflicht für Airbnb-Anbieter

Die heimische Hotellerie freut sich naturgemäß weniger darüber. In Österreich wird 2020 jedoch eine EU-Richtlinie umgesetzt, die Online-Anbieter und Vermieter gleichermaßen in die Pflicht nehmen wird. Zum einen werden Plattformen wie Airbnb ihre Buchungen und Umsätze offenlegen müssen (Meldepflicht). Zum anderen wird für private Vermieter die Registrierungspflicht eingeführt. Zukünftig sollen über Airbnb nur noch Wohnungen vermietet werden, die zu diesem Zweck gemeldet sind beziehungsweise für die auch entsprechende Steuern abgegeben werden.

Wohnung vermieten via Airbnb

Wenn du alle Auflagen erfüllt und steuerrechtlich keine Bedenken mehr hast, kannst du dein Inserat kostenlos auf Airbnb oder auf einer andere Online-Plattform hochladen. Dort kannst du auch alle Informationen zu deiner Unterkunft sowie Verfügbarkeit, Preise und Hausregeln angeben. Sobald deine Gäste bei dir eingecheckt haben, bekommst du 24 Stunden später das Geld (abzüglich der Servicepauschale von 3%) direkt auf dein Konto überwiesen.

Mietwohnung

Ein erster Blick in den Mietvertrag kann dich schon mal vor bösen Überraschungen bewahren. Viele Mietverträge enthalten ein vertragliches Verbot hinsichtlich der Untervermietung. Ist dies nicht der Fall, ist eine Untervermietung zu touristischen Zwecken prinzipiell möglich. Im Zweifelfall solltest du mit deinem Vermieter in Kontakt treten oder Rechtsberatung in Anspruch nehmen.

Achtung: Vermietest du eine Wohnung ohne Zustimmung deines Vermieters weiter, ist das ein Kündigungsgrund!

Eigentumswohnung

Bist du Eigentümer der Wohnung, die du zu touristischen Zwecken vermieten möchtest, lohnt sich ein Blick in den Eigentumsvertrag der Wohnung. Denn hier ist die Widmung des Wohnobjekts vereinbart. Ist deine Eigentumswohnung nur für Wohnzwecke gewidmet, musst du deine Wohnung für die Nutzung als touristische Unterkunft umwidmen lassen. Hierfür brauchst du die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Bei wiederholten Verstößen gegen die Widmung deiner Wohnung können hohe Strafen auf dich zukommen.

Wohnung vermieten: Steuerberatung macht Sinn!

Um zumindest am Anfang einen Weg durch das Dickicht an steuerlichen Gesetzen zu finden, raten wir dir, in der Anfangszeit einen Steuerberater hinzuziehen. Denn das Thema berührt tatsächlich viele Rechtsbereiche wie Gewerbe-, Miet- und Steuerrecht. Der Experte kann dich über die vielen Möglichkeiten aufklären, bestimmte Ausgaben von den Steuern abzusetzen und dadurch bares Geld zu sparen.

Wohnung vermieten Steuer: Ein Steuerberater berechnet Kosten.

Wie versteuert man Einkünfte aus Privatvermietungen? Foto: Adobe Stock, (c) Jo Panuwat D

Die bestbewerteten Anbieter für Steuerberatung:

Mag. Veronika Weiß – 1010 Wien 

Expertenwissen mit breitgefächerter Branchenkenntnis bekommst du bei der Steuerberatung Mag. Veronika Weiß. Bei deinen steuerlichen Angelegenheiten kannst du dich auf die hohe Beratungsqualität des Teams um Mag. Weiß voll und ganz verlassen.

Mag. Veronika Weiß: Kontakt 

„Alles super – hier zählt der Kunde: Kompetenz und Schnelligkeit zu einem fairen Preis. Großes Danke an die Kanzlei Weiß! Bitte weiter so.“ [Bewertung auf Herold.at]

HLUSTIK & HLUSTIK Wirtschaftstreuhand OG – 1080 Wien 

Mag. Stefan Hlustik berät in allen steuerlichen Angelegenheiten und verhilft dir gerne zu einer optimalen Ausgangslage für dein Projekt.

HLUSTIK & HLUSTIK Wirtschaftstreuhand OG: Kontakt 

„Spitzenberatung vor der Firmengründung und danach. Fühle mich steuerrechtlich bestens vertreten. Absolut weiter zu empfehlen!“ [Bewertung auf Herold.at]

Mag. Kurt Kaindl – 1090 Wien

Die serviceorientierte Steuerberatung KAINDL TREUHAND hält dir bei steuerlichen und unternehmenstechnischen Agenden gerne den Rücken frei. Zugeschnitten auf deine individuellen Rahmenbedingungen wird für dich das steuerliche Optimum herausgeholt.

Mag. Kurt Kaindl: Kontakt 

„Ich werde schon jahrelang bestens betreut und beraten und bin sehr zufrieden. Sowohl in Qualität als auch Preis. Ich werde demnächst mein Unternehmen aus Altersgründen still legen und auch jetzt steht er mir mit guten Tipps zur Seite. Einfach top.“ [Bewertung auf Herold.at]

WT-CONSULT Steuerberatung GmbH – 1130 Wien 

Wenn du steuerliche Fragen hast, wirst du bei WT-Consult kompetent und zielführend beraten. Die erfahrenen Steuerberater haben sich unter anderen auf Kleinunternehmen spezialisiert und bieten hier maximalen Service an.

WT-CONSULT Steuerberatung GmbH: Kontakt 

K & W Kowarik & Waidhofer Steuerberatung – 1150 Wien

Ein kostenloses Erstgespräch bietet auch die Steuerberatungskanzlei Kowarik & Waidhofer. Das professionelle Team an Steuerberatern unterstützt dich gerne im betrieblichen Alltag und nimmt dir deine steuerlichen Sorgen ab.

K & W Kowarik & Waidhofer Steuerberatungs-KG: Kontakt

„Als langjähriger Klient kann ich die Kanzlei nur empfehlen!“ [Bewertung auf Herold.at]

Mag. Friedrich Hallwirth – 1150 Wien 

Der Steuerberater Mag. Friedrich Hallwirth kümmert sich um die individuellen Anliegen seiner Mandaten und holt in allen steuerlichen Detailfragen das Bestmögliche für dich raus. Von der Buchhaltung bis hin zu allen steuerlichen Spitzfindigkeiten kann dich Mag. Hallwirth umfassend beraten und bei deinem Projekt unterstützen.

Mag. Friedrich Hallwirth: Kontakt 

F + H Steuerberatungs GmbH – 1210 Wien

Seit 2000 ist die F + H Steuerberatungs GmbH als Steuerberater in Wien tätig und zählt Gewerbetreibende und Selbständige zum Klientenstamm. Angeboten wird unter anderen laufende Steuerberatung sowie Steuerplanung, um dauerhaft die Steuerbelastung zu senken.

F + H Steuerberatungs GmbH: Kontakt 

„Zuverlässig u. kompetent: Jahrelange zuverlässige, freundliche u. kompetente Beratung!“ [Bewertung auf Herold.at]

Wolfgang GRABMANN Steuerberatung – 1210 Wien

In einem kostenlosen Erstgespräch kannst du dich über den Service der Steuerberatung Wolfgang Grabmann informieren. Die kompetenten Steuerberater helfen dir gerne dabei, Steuern zu sparen. Jahrzehntelange Erfahrung machen Grabmann und sein Kanzleiteam zu einem sicheren Ansprechpartner bei allen betriebswirtschaftlichen und steuerlichen Angelegenheiten.

Wolfgang GRABMANN Steuerberatungsgesellschaft mbH: Kontakt

„Perfekte Betreuung seit 17 Jahren!! Herr Grabmann und sein Team sind sehr kundenorientiert und geduldig bei Anfragen. Es wird auch auf Wünsche und Probleme der Kunden eingegangen und die Erklärungen von Sachverhalten sind sehr verständlich. Man fühlt sich auch als kleiner Unternehmer jederzeit gut betreut. Noch nie Probleme mit dem Finanzamt, immer termingerechte und korrekte Abwicklung. Ein Steuerberater den man jederzeit weiterempfehlen kann!“ [Bewertung auf Herold.at]

Sehr gut bewertete Steuerberater in deinem Bundesland:



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