Immobilienbewertung: Empfohlene Gutachter für die Wertermittlung

Last Updated on: 1st Juni 2022, 03:26 pm

Durch die Immobilienbewertung wird der Wert von Häusern bestimmt. Unser Überblick zu Ablauf, Verfahren und Kosten. Foto: Adobe Stock, (c) Chlorophylle

Wie viel ist mein Haus oder meine Wohnung eigentlich wert? Die Antwort auf diese Frage gibt eine Immobilienbewertung durch einen Experten. Den Wert einer Immobilie zu bestimmen hilft Eigentümern nicht nur, bei einem Verkauf den richtigen Preis festzusetzen, sondern schafft auch Klarheit bei Krediten, Rechtsstreitigkeiten und der steuerlichen Bemessung. Bei uns findest du alle Infos dazu, wie eine Bewertung abläuft, wie viel die Bewertung kostet und welche Gutachter sie erstellen.

Immobilienbewertung – was ist das?

Durch eine Immobilienbewertung wird der sogenannte Verkehrswert von Häusern, Grundstücken und Wohnungen bestimmt. Dabei handelt es sich um jenen Betrag, der bei einem Verkauf ungefähr erreicht werden kann. Die Bewertung von Immobilien erfolgt durch unabhängige Experten. In der Praxis findet man bei der Suche nach dem Begriff Immobilienbewertung allerdings zahlreiche Angebote, die sich in Seriosität und Aussagekraft stark unterscheiden.

Die Möglichkeiten reichen hier von der kostenlosen Onlinebewertung anhand von Fragebögen über umfangreiche Wertgutachten durch gerichtlich beeidete Sachverständige. Als grobe Einschätzung kann es durchaus hilfreich sein, den Wert einer Immobilie kostenlos berechnen zu lassen. Kostenlose und besonders günstige Angebote solltest du aber mit Vorsicht nutzen. Es besteht das Risiko, dass sich diese Wertermittlung später als unbrauchbar erweist.

Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?

Um den Immobilienwert zu ermitteln, gibt es drei mögliche Verfahren, die je nach Situation zur Anwendung kommen. Die häufigste Methode für die Bewertung ist das Vergleichswertverfahren. Hierbei wird der Wert durch den Vergleich zu ähnlichen Objekten errechnet. Der Gutachter steht also vor der Frage, welchen Preis die Immobilie erzielen würde wenn du sie heute verkaufen würdest. Zum Vergleich zieht er den Verkaufspreis von Wohnungen in ähnlicher Größe, ähnlicher Lage und ähnlichem Zustand heran.

Dieses Verfahren hat den Vorteil, dass es die tatsächliche Marktlage bei der Bewertung berücksichtigt. Da der errechnete Wert auf vergleichbare Verkäufe zurückgreift, fließen hier alle Faktoren ein, die auch in der Realität bei der Wohnungssuche oder dem Hauskauf den Preis beeinflussen: Lage, Aussicht, Alter, Ausstattung, Energieausweis und so weiter. Ein Immobiliengutachter muss den Markt gut kennen, um hier Auskunft zu geben.

Zu einer professionellen Bewertung gehört immer auch die Besichtigung vor Ort. Foto: Adobe Stock, (c) AntonioDiaz

Bei Gewerbeimmobilien sowie Objekten, die zur Vermietung genutzt werden, wird oft nicht der Verkehrswert benötigt, sondern der Ertragswert, also die erwartbaren Einnahmen einer Immobilie. Mit dem Ertragswertverfahren wird dieser Betrag auf Basis von Bodenwert, Reinertrag, Instandhaltungskosten und Liegenschaftszins berechnet.

Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um eine Einschätzung der Herstellungskosten einer Immobilie, nicht ihres eigentlichen Marktwerts. Deshalb ist diese Methode für das Kaufen oder Verkaufen kaum geeignet, sondern wird eher verwendet um Objekte zu bewerten, die sich in eigener Nutzung befinden. Das Sachwertverfahren kann aber auch dann zur Anwendung kommen, wenn Bezugspunkte fehlen, um ein Vergleichswertverfahren durchzuführen.

Wer macht eine Immobilienbewertung?

Immobilienbewertungen werden durch Immobiliengutachter durchgeführt, wobei es hier sowohl freie Sachverständige als auch gerichtlich zertifizierte Sachverständige gibt. Ein freier Sachverständiger hat den Vorteil, dass die Erstellung des Gutachtens meist günstiger ist. Der Nachteil liegt darin, dass dieses vor Gericht nicht gültig ist. Im Fall von rechtlichen Streitigkeiten muss deshalb eine neue Begutachtung in Auftrag gegeben werden.

Zertifizierte Sachverständige müssen für ihre Tätigkeit eine Qualitätsprüfung ablegen, durch die sie die nötige Ausbildung und Erfahrung nachweisen. Ein zertifiziertes Gutachten zeichnet sich nicht nur dadurch aus, dass es von allen behördlichen Instanzen akzeptiert wird. Der Sachverständige haftet im Rahmen der Sorgfaltspflicht auch (bedingt) für die Richtigkeit seiner Angaben.

Nur ein Experte mit Überblick kann die Marktlage richtig einschätzen. Foto: Adobe Stock, (c) Monster Ztudio

Falls du hingegen einen Immobilienmakler mit der Vermittlung von deinem Haus oder deiner Wohnung beauftragst, übernimmt dieser auch die Bewertung der Immobilie für dich. Die Bewertung ist damit nicht kostenlos, aber durch die ohnehin anfallenden Gebühren abgedeckt.

Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Auch wenn eine Wertermittlung beim Verkaufen einer Immobilie automatisch durch das Maklerbüro bzw. -unternehmen erfolgt, gibt es bestimmte Situationen, in denen eine gesonderte Bewertung hilfreich sein kann. Bist du dir etwa im Vorfeld nicht sicher, ob sich ein Verkauf in deinem Fall lohnt, bietet dir die Wertermittlung durch einen Experten eine professionelle und objektive Einschätzung, mit welchem Preis du auf dem Markt rechnen kannst.

Hast du auf der anderen Seite als Kaufinteressent bei einem Haus oder einer Wohnung Zweifel daran, dass der angegebene Wert einer Immobilie der Realität entspricht, besteht die Möglichkeit, ein eigenes Gutachten als Verhandlungsbasis einzuholen. Die Kosten dafür musst du allerdings selbst tragen. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt damit letztlich davon ab, ob du mit deiner Einschätzung richtig liegst.

Bei dem Vergleichswertverfahren wird deine Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen. Foto: Adobe Stock, (c) beeboys

Wenn in Österreich Grundstücke den Besitzer wechseln, fällt zudem eine Grunderwerbsteuer an. Diese betrifft nicht nur den Gewinn beim Verkauf von Immobilien, sondern auch unentgeltliche Erwerbe wie im Fall einer Erbschaft oder Schenkung. Als Bemessungsgrundlage dient ein Pauschalwertmodell, auf das du mit dem Online Rechner des Finanzamts zugreifen kannst.

Falls dieser Pauschalwert über dem tatsächlichen Wert des Grundstücks liegt und du dies durch ein gerichtlich beeidetes Gutachten nachweist, kannst du die Bemessungsgrundlage anpassen und Steuern sparen. Hier kannst du auch auf frühere Bewertungen der Liegenschaft zurückgreifen, etwa im Rahmen einer Hypothek.

Achtung: Auch wenn Besitz aufgeteilt werden soll, wie etwa im Rahmen einer Scheidung, ist es notwendig den genauen Wert von geteilten Liegenschaften zu bestimmen, da dieser bei der Berechnung von Ausgleichszahlungen bei der Vermögensaufteilung herangezogen wird.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Wie viel eine Bewertung kostet, hängt davon ab, wer sie durchführt. Bei freien Sachverständigen sind die Preise hier Verhandlungssache, bewegen sich bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus aber meist im Rahmen von 1500 bis 2000 Euro.

Lässt du deine Immobilie von einem Makler bewerten, wird dies als Teil seines kompletten Service gerechnet und durch die Provision abgedeckt. Bei einem Kauf wird die Maklerprovision in Österreich in der Regel auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Je nach Immobilienwert sieht das Gesetz hier eine Obergrenze von drei bis vier Prozent des Verkaufspreises vor.

Beim Kauf oder Verkauf durch ein Maklerbüro übernimmt das Unternehmen auch die Einschätzung für dich. Foto: Adobe Stock, (c) WavebreakmediaMicro

Die Kosten für ein gerichtlich zertifiziertes Gutachten sind in Österreich durch das Gebührenanspruchsgesetz geregelt und vom Wert des Objekts abhängig. Im Fall eines Hauses wird hier der Wert von Haus plus Grundstück herangezogen. Bei Eigentumswohnungen und Hausanteilen wird die Gebühr mit einem Zuschlag von 50 % auf den Schätzwert berechnet.

Bei einem Betrag bis 36.340 Euro liegen die Kosten bei € 415,40, bei einer Summe bis € 72.670 bei € 728,90. Darüber hinaus erhöhen sich die Kosten des Gutachtens pro angefangenen 36.340 Euro um weitere € 121,70. Keine Sorge, falls die Berechnung der Gebühren etwas kompliziert wirkt: Dein Notar ist dir zur Auskunft verpflichtet und gibt dir gerne im Rahmen eines Erstgesprächs eine Einschätzung der erwartbaren Kosten.

Immobilienbewertung Österreich – Die besten Experten!

An wen du dich am besten für eine Immobilienbewertung wendest, hängt stark davon ab wofür die sie brauchst. Bei einem normalen Verkauf oder einer Werteinschätzung genügt in der Regel eine Besichtigung durch einen Immobilienmakler. Geht es hingegen um eine Erbschaft, eine Schenkung, einen Rechtsstreit oder Kredit, ist meist eine zertifizierte Begutachtung nötig.

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Immobilienbewertung durch Sachverständigen

Ein Wertgutachten durch einen beeideten Sachverständigen fällt zwar teurer aus als das eines freien Gutachters, aber diese Investition gibt dir auch Sicherheit. Bei der Erstellung durch einen unabhängigen Experten bekommst du garantiert ein neutrales und objektives Gutachten. Du kannst außerdem auf die Gültigkeit des Dokuments vertrauen, das von Behörden, Gerichten und dritten Parteien anerkannt wird. Auch bei weiteren Fragen steht dir dein Immobiliengutachter zur Verfügung.

Egal ob Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren: Damit du den richtigen Sachverständigen für deine Immobilie findest, haben wir die besten Gutachter auf HEROLD.at für dich zusammengestellt!

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Immobilienbewertung durch Makler

Wenn keine gerichtlich zertifizierte Begutachtung notwendig ist, genügt in der Regel die Einschätzung durch einen Immobilienmakler. Das hat den Vorteil, dass somit keine Extrakosten anfallen, da Bewertungen durch die Provision des Maklers abgedeckt sind. Viele Makler werben sogar im Vorfeld damit, dir kostenlos und unverbindlich eine Marktwerteinschätzung für den Verkauf zu geben. Am besten nimmst du per Mail Kontakt auf, falls du Interesse an diesem Service hast.

Hier ist allerdings etwas Vorsicht geboten, denn natürlich hofft ein Makler bei einem solchen Ersttermin auch den Auftrag für sich zu gewinnen, deine Immobilie zu verkaufen. Entsprechend kann die Einschätzung etwas großzügiger ausfallen, als das bei einem neutralen Gutachter der Fall wäre. Keinesfalls sollte ein Makler allerdings bei einer gratis Beratung Druck hinsichtlich des Vermittlungsauftrags ausüben.

Damit du beim Bewerten deiner Immobilie keine schlechten Erfahrungen machst, haben wir die bestbewerteten Immobilienmakler auf HEROLD.at hier für dich zusammengestellt!

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