Immobilienbewertung: Alles zu Verfahren und Durchführung

Ein Haus, vor das eine Hand eine Lupe hält. Immobilienbewertung

Durch die Immobilienbewertung wird der Wert von Häusern bestimmt. Hier erfährst du alles zu Ablauf, Verfahren und Kosten. Foto: Adobe Stock, (c) Chlorophylle

Wie viel ist mein Haus oder meine Wohnung eigentlich wert? Die Antwort auf diese Frage gibt eine Immobilienbewertung durch einen Experten. Den Wert einer Immobilie zu bestimmen hilft Eigentümern nicht nur, bei einem Verkauf den richtigen Preis festzusetzen, sondern schafft auch Klarheit bei Krediten, Rechtsstreitigkeiten und der steuerlichen Bemessung. Bei uns erfährst du, wie eine Immobilienbewertung abläuft, wie viel die Bewertung kostet und welche Gutachter sie erstellen.

Immobilienbewertung – was ist das?

Durch eine Immobilienbewertung wird der sogenannte Verkehrswert von Häusern, Grundstücken und Wohnungen bestimmt. Dabei handelt es sich um jenen Betrag, der bei einem Verkauf ungefähr erreicht werden kann. Die Bewertung von Immobilien erfolgt durch unabhängige Experten. In der Praxis findet man bei der Suche nach dem Begriff Immobilienbewertung allerdings zahlreiche Angebote, die sich in Seriosität und Aussagekraft stark unterscheiden.

Die Möglichkeiten reichen hier von der kostenlosen Onlinebewertung anhand von Fragebögen über umfangreiche Wertgutachten durch gerichtlich beeidete Sachverständige. Als grobe Einschätzung kann die Bewertung über eine Website dabei durchaus hilfreich sein, bei besonders günstigen Angeboten ist aber grundsätzlich Vorsicht geboten. Es besteht das Risiko, dass sich diese Wertermittlung als unbrauchbar erweist.

Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es drei mögliche Verfahren, die je nach Situation zur Anwendung kommen. Die häufigste Methode für die Immobilienbewertung ist das Vergleichswertverfahren. Hierbei wird der Verkehrswert durch den Vergleich zu ähnlichen Objekten errechnet, also über die Frage, welchen Verkaufspreis etwa Wohnungen in ähnlicher Größe, ähnlicher Lage, ähnlichem Zustand, etc. zur Zeit auf dem Markt erzielen.

Dieses Verfahren hat den Vorteil, dass es die tatsächliche Marktlage bei der Bewertung berücksichtigt. Da der errechnete Wert auf vergleichbare Verkäufe zurückgreift, fließen hier alle Faktoren ein, die auch in der Realität bei der Wohnungssuche oder dem Hauskauf den Preis beeinflussen: Umgebung, Aussicht, Ausstattung und so weiter.

Ein Immobilienmakler, der mit einem Paar eine leere Wohnung begutachtet. Immobilienbewertung

Zu einer professionellen Immobilienbewertung gehört immer auch die Besichtigung vor Ort. Foto: Adobe Stock, (c) AntonioDiaz

Bei gewerblich gebrauchten Immobilien sowie Objekten, die zur Vermietung genutzt werden, wird oft nicht der Verkehrswert benötigt, sondern der Ertragswert, also die erwartbaren Einnahmen einer Immobilie. Mit dem Ertragswertverfahren wird dieser Betrag auf Basis von Bodenwert, Reinertrag, Instandhaltungskosten und Liegenschaftszins berechnet.

Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich um eine Einschätzung der Herstellungskosten einer Immobilie, nicht ihres eigentlichen Marktwerts. Deshalb ist diese Methode für das Kaufen oder Verkaufen kaum geeignet, sondern wird eher verwendet um Objekte zu bewerten, die sich in eigener Nutzung befinden. Das Sachwertverfahren kann aber auch dann zur Anwendung kommen, wenn Bezugspunkte fehlen, um ein Vergleichswertverfahren durchzuführen.

Wer macht eine Immobilienbewertung?

Immobilienbewertungen werden durch Immobiliengutachter durchgeführt, wobei es hier sowohl freie Sachverständige als auch gerichtlich zertifizierte Sachverständige gibt. Ein freier Sachverständiger hat den Vorteil, dass die Erstellung des Gutachtens meist günstiger ist. Der Nachteil liegt darin, dass dieses vor Gericht nicht gültig ist, weshalb im Fall von rechtlichen Streitigkeiten ein neues Gutachten in Auftrag gegeben werden muss.

Gerichtlich zertifizierte Sachverständige müssen für ihre Tätigkeit eine Qualitätsprüfung ablegen, durch die sie die nötige Ausbildung und Erfahrung nachweisen. Eine zertifiziertes Gutachten zeichnet sich nicht nur dadurch aus, dass es von allen behördlichen Instanzen akzeptiert wird. Der Sachverständige haftet im Rahmen der Sorgfaltspflicht auch (bedingt) für die Richtigkeit seiner Angaben.

Ein Kugelschreiber und Taschenrechner, die auf einem Tisch vor einem Hausmodell und aufgestapelten Münzen liegen.

Nur ein Experte kann die Marktlage bei der Immobilienbewertung richtig einschätzen. Foto: Adobe Stock, (c) Monster Ztudio

Falls du hingegen einen Immobilienmakler mit der Vermittlung von deinem Haus oder deiner Wohnung beauftragst, übernimmt dieser auch die Bewertung der Immobilie für dich. Die Erstellung ist damit zwar nicht kostenlos, aber durch die ohnehin anfallenden Gebühren abgedeckt.

Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Auch wenn eine Wertermittlung beim Verkaufen einer Immobilie automatisch durch das Team des Maklerbüros erfolgt, gibt es bestimmte Situationen, in denen eine gesonderte Immobilienbewertung hilfreich sein kann. Bist du dir etwa im Vorfeld nicht sicher, ob sich ein Verkauf in deinem Fall lohnt, bietet dir die Wertermittlung durch einen Experten eine professionelle und objektive Einschätzung, mit welchem Preis du auf dem Markt rechnen kannst.

Hast du auf der anderen Seite als Kaufinteressent bei einem Haus oder einer Wohnung Zweifel daran, dass der angegebene Wert einer Immobilie der Realität entspricht, besteht die Möglichkeit, ein eigenes Gutachten als Verhandlungsbasis einzuholen. Die Kosten dafür musst du allerdings selbst tragen. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt damit letztlich davon ab, ob du mit deiner Einschätzung richtig liegst.

Ein Mann mit einer Lupe, der drei kleine Häuser auf einem Tisch untersucht. Immobilienbewertung

Bei dem Vergleichswertverfahren wird deine Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen. Foto: Adobe Stock, (c) beeboys

Wenn in Österreich Grundstücke den Besitzer wechseln, fällt zudem eine Grunderwerbsteuer an. Diese betrifft nicht nur den Verkauf von Immobilien, sondern auch unentgeltliche Erwerbe wie im Fall einer Erbschaft oder Schenkung. Als Bemessungsgrundlage dient ein Pauschalwertmodell, auf das du mit dem Online Rechner des Finanzamts zugreifen kannst.

Falls dieser Pauschalwert über dem tatsächlichen Wert des Grundstücks liegt und du dies durch ein gerichtlich beeidetes Gutachten nachweist, kannst du die Bemessungsgrundlage anpassen und Steuern sparen. Hier kannst du auch auf frühere Bewertungen der Liegenschaft zurückgreifen, etwa im Rahmen einer Hypothek.

Achtung: Auch wenn Besitz aufgeteilt werden soll, wie etwa im Rahmen einer Scheidung, ist es notwendig den genauen Wert von geteilten Liegenschaften zu bestimmen, da dieser bei der Berechnung von Ausgleichszahlungen bei der Vermögensaufteilung herangezogen wird.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Wie viel eine Immobilienbewertung kostet, hängt davon ab, wer sie durchführt. Bei freien Sachverständigen sind die Preise hier Verhandlungssache, bewegen sich bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus aber meist im Rahmen von € 1500 bis € 2000.

Lässt du deine Immobilie von einem Makler bewerten, wird dies als Teil seines kompletten Service gerechnet und durch die Provision abgedeckt. Bei Immobilienverkäufen wird die Maklerprovision in Österreich in der Regel auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Je nach Wert der Immobilie sieht das Gesetz hier eine Obergrenze von drei bis vier Prozent des Verkaufspreises vor.

Ein Immobilienmakler, der mit einem Paar auf ein Tablet schaut. Immobilienbewertung.

Wenn du einen Makler mit dem Verkaufen einer Immobilie beauftragst, übernimmt sein Team auch die Immobilienbewertung für dich. Foto: Adobe Stock, (c) WavebreakmediaMicro

Die Kosten für ein gerichtlich zertifiziertes Gutachten sind in Österreich durch das Gebührenanspruchsgesetz geregelt und vom Wert des Objekts abhängig. Im Fall eines Hauses wird hier der Wert von Haus plus Grundstück herangezogen. Bei Eigentumswohnungen und Hausanteilen wird die Gebühr mit einem Zuschlag von 50 % auf den Schätzwert berechnet.

Bei einem Betrag bis € 36.340 liegen die Kosten bei € 415,40, bei einer Summe bis € 72.670 bei € 728,90. Darüber hinaus erhöhen sich die Kosten des Gutachtens pro angefangenen € 36.340 um weitere € 121,70. Keine Sorge, falls die Berechnung der Gebühren etwas kompliziert wirkt: Dein Notar ist dir zur Auskunft verpflichtet und gibt dir gerne im Rahmen eines Erstgesprächs eine Einschätzung der erwartbaren Kosten.

Immobilienbewertung Österreich – Anbieter in deiner Nähe

An wen du dich am besten für eine Immobilienbewertung wendest, hängt stark davon ab wofür die sie brauchst. Bei einem normalen Verkauf oder einer Werteinschätzung genügt in der Regel eine Besichtigung durch einen Immobilienmakler. Geht es hingegen um eine Erbschaft, eine Schenkung, einen Rechtsstreit oder Kredit, ist meist ein zertifiziertes Gutachten nötig.

Du möchtest eine Immobilienbewertung erstellen lassen? Wir haben die besten Sachverständigen und Immobilienmakler zusammengestellt, die deine Immobilie für dich bewerten!

Immobilienbewertung durch Sachverständigen

Ein Wertgutachten durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen fällt zwar teurer aus als das eines freien Gutachters, aber diese Investition gibt dir auch Sicherheit. Bei der Erstellung durch einen unabhängigen Experten bekommst du garantiert ein neutrales und objektives Gutachten. Du kannst außerdem auf die Gültigkeit des Dokuments vertrauen, das von Behörden, Gerichten und dritten Parteien anerkannt wird. Auch bei weiteren Fragen steht dir dein Immobiliengutachter zur Verfügung.

Egal ob Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren: Damit du den richtigen Sachverständigen für deine Immobilie findest, haben wir die besten Gutachter auf HEROLD.at für dich zusammengestellt.

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Immobilienbewertung durch Makler

Wenn kein gerichtlich zertifiziertes Gutachten notwendig ist, genügt in der Regel die Bewertung durch einen Immobilienmakler. Das hat den Vorteil, dass somit keine Extrakosten anfallen, da diese Bewertung durch die Provision des Maklers abgedeckt ist. Viele Makler werben sogar im Vorfeld damit, dir kostenlos eine Marktwerteinschätzung für den Verkauf zu geben. Am besten nimmst du per Mail Kontakt auf, falls du Interesse an diesem Service hast.

Hier ist allerdings etwas Vorsicht geboten, denn natürlich hofft ein Makler bei einem solchen Ersttermin auch den Auftrag für sich zu gewinnen, deine Immobilie zu verkaufen. Entsprechend kann die Einschätzung etwas großzügiger ausfallen, als das bei einem neutralen Gutachter der Fall wäre. Keinesfalls sollte ein Makler allerdings bei einer kostenlosen Beratung Druck hinsichtlich des Vermittlungsauftrags ausüben.

Damit du beim Bewerten deiner Immobilie keine schlechten Erfahrungen machst, haben wir die bestbewerteten Immobilienmakler auf HEROLD.at hier für dich zusammengestellt.

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