10 Aufgaben, die dein Immobilienmakler erfüllen muss

Was sind eigentlich die Aufgaben eines Immobilienmaklers? Und hat der Makler dem Kunden gegenüber gesetzliche Pflichten? Adobe Stock, (c) Rawpixel.com

Die Maklerprovision tut bei Wohnungswechsel oder Hauskauf am meisten weh. Schließlich bezahlen wir tausende Euro für eine 10-minütige Besichtigung und ein paar (geschönte) Fakten über das Objekt unserer Begierde. Oder doch nicht? Steckt hinter der Arbeit des Immobilienmaklers vielleicht doch mehr Aufwand, als wir alle glauben? Wir haben uns die Aufgaben eines Immobilienmaklers mal genauer angesehen und verraten, welche Pflichten der Makler dem Käufer gegenüber hat. Außerdem stellen wir dir Immobilienmakler in Wien vor, die von ihren Kunden besonders gute Empfehlungen erhalten haben.

Was macht ein Immobilienmakler?

Kurz und knapp: Der Immobilienmakler ist der „Mittelsmann“ zwischen zwei Parteien. Seine Aufgabe ist die Vermittlung von Verträgen. Du schließt deinen Kauf- oder Mietvertrag also nicht mit dem Makler ab, sondern der Makler bringt dich als potenziellen Mieter/Käufer mit dem Vermieter/Verkäufer eines Objektes zusammen. Das tatsächliche Geschäft, also der Miet- oder Kaufvertrag, findet zwischen den beiden Parteien statt, die der Makler zusammengebracht hat: Mieter/Käufer und Vermieter/Verkäufer.

Für seine Leistung als Mittelsmann erhält der Makler eine Provision/Courtage. Auf diese Provision hat er aber erst dann Anspruch, wenn es zu einem Vertragsabschluss kommt. Wie hoch diese Provision sein darf, ist durch den Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft einheitlich geregelt.

Warum sind Immobilienmakler so teuer?

Wer in Wien auf Wohnungssuche ist, der weiß:  Um die Maklerprovision kommt man selten herum. Nur wenige Wohnungen werden direkt vergeben. Und da du als zukünftiger Mieter nur die EINE Besichtigung erlebst, nach der es zum Vertragsabschluss kommt, ist das Augenrollen angesichts der fälligen Courtage verständlich. Was viele aber vergessen: Die Provision ist der einzige Lohn, den der Makler erhält.

Die gesamte Vorarbeit (Schreib- und Verwaltungsarbeit, Werbeaufwendungen, Fahrtspesen etc.) werden Maklern nicht extra abgegolten. Fließt in die Vermittlung eines Objektes also besonders viel Zeit (z.B. durch zahllose Besichtigungen, geplatzte Verträge o.ä.), reduziert sich der tatsächliche Stundenlohn erheblich.

Junges Paar bei einer Wohnungsbesichtigung mit einem Immobilienmakler. Aufgaben Immobilienmakler Wien.

Die Wohnung gefällt! Aber wer zahlt jetzt die Maklerprovision: Mieter oder Vermieter? Käufer oder Eigentümer? Adobe Stock, (c) Gorodenkoff

Wer zahlt Maklerprovision?

Bei unseren deutschen Nachbarn läuft die Immobilienvermittlung nach dem Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, zahlt die Gebühr. In Wien und Österreich ist das leider nicht so einfach. Normalerweise ist es zwar der Eigentümer/Verwalter des Objektes, der den Makler mit der Vermittlung beauftragt (auf Basis eines privaten Maklervertrages), aber die Immobilienmakler treten hierzulande als Doppelmakler auf und vertreten somit beide Parteien.

Theoretisch bedeutet das natürlich, dass die Courtage von beiden Parteien zu gleichen Teilen bezahlt werden müsste. Praktisch wird die Maklerprovision in den allermeisten Fällen aber dem Mieter allein umgehängt. Rein rechtlich ist das zulässig, weil es (nach aktueller Gesetzeslage) dem Makler freigestellt ist, bei welcher Partei er seine Courtage einfordert.

Kommt das Bestellerprinzip 2020 nach Österreich?

Wohnen wird, vor allem in Wien, immer teurer. Im Sinne des Parteiprogramms vom „leistbaren Wohnen“ wurde die Einführung des Bestellerprinzips für Österreich das letzte Mal 2017 heiß diskutiert, mit dem Regierungswechsel aber wieder verworfen. Die Überraschung: Kurz vor den Neuwahlen im September 2019 kündigte die ÖVP an, das Bestellerprinzip nun doch unterstützen zu wollen. Angeblich ist die Einführung für die aktuelle Legislaturperiode geplant.

Also – wer zahlt? Sollte dieses Versprechen tatsächlich umgesetzt werden, zahlt ab diesem Zeitpunkt also auch in Österreich jene Partei die Maklergebühr, die den Makler beauftragt hat. Und das ist in den meisten Fällen der Vermieter/Eigentümer.

Wie wird man Immobilienmakler?

Muss man eigentlich irgendwas können, um als Immobilienmakler zu arbeiten? Oh ja. Und zwar gar nicht wenig. In Österreich ist der Beruf des Immobilienmaklers unter dem Sammelbegriff Immobilientreuhänder reglementiert. Die Immobilienvermittlung ist also ein Gewerbe, für das du einen Gewerbeschein benötigst. Und es ist an einen entsprechenden Befähigungsnachweis gebunden. Dieser Befähigungsnachweis kann auf zwei Wegen erbracht werden:

1. Einschlägiges Studium und Praxis

Nach einem fachspezifischen Studium (z.B. Immobilienmanagement, Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Immobilienbewertung etc.) an einer Uni oder FH plus mindestens einem Jahr Praxiserfahrung kann die Gewerbeberechtigung ohne Prüfung bei der Wirtschaftskammer beantragt werden.

2. Befähigungsprüfung und Praxis

Wer nicht studieren möchte, um Immobilienmakler zu werden, kann eine Befähigungsprüfung bei der Wirtschaftskammer ablegen. Hierfür gibt es spezielle Vorbereitungskurse. Abhängig von deinen Vorkenntnissen und deinem Schulabschluss sind anschließend noch ein bis zwei Jahre Praxis erforderlich.

Übrigens: Geprüfte Immobilienmakler mit Gewerbeberechtigung erhalten von der Wirtschaftskammer die Immobiliencard als offiziellen Ausweis. Diesen solltest du dir grundsätzlich zeigen lassen, wenn du in geschäftlichen Dingen mit einem Makler zu tun hast.

Welche Pflichten hat der Immobilienmakler gegenüber dem Käufer?

Die Rechte und Pflichten von Immobilienmakler, Auftraggeber und Interessent (Käufer/Mieter) sind im Maklergesetz ganz klar geregelt. Das gilt auch für die maximale Provisionshöhe, die seit dem 1. September 2010 maximal zwei Bruttomonatsmieten betragen darf. Bei einem auf drei Jahre befristeten Mietvertrag darf die Courtage sogar nur eine Bruttomonatsmiete betragen. Die für Immobilienmakler per Gesetz definierten Pflichten sind folgende:

  • Interessenswahrungspflicht gegenüber beiden Parteien
  • Bemühungspflicht beim Alleinvermittlungsauftrag
  • Aufklärungspflicht
  • Beratungspflicht
  • Informationspflicht

Ganz gleich, ob du eine Wohnung mieten oder verkaufen bzw. ein Haus kaufen/mieten oder ein Grundstück besichtigen willst: Der Makler ist immer dazu  verpflichtet, eine neutrale Position einzunehmen und beide Parteien nach bestem Wissen und Gewissen zu betreuen.

Die 10 wichtigsten Aufgaben eines Immobilienmaklers

1. Objekt begehen und bewerten

Lange, bevor ein Objekt überhaupt inseriert wird, hat der Immobilienmakler schon alle Hände voll zu tun. Zu allererst muss er die Wohnung/das Haus/das Grundstück besichtigen und den Marktwert ermitteln. Nur auf diese Weise ist es möglich, einen realistischen Miet- bzw. Kaufpreis zu bestimmen. Bei Bedarf kann er hier auch einen Bausachverständigen heranziehen.

Dieser überprüft z.B., ob eine Sanierung notwendig ist. Gelangt ein voll möbliertes Objekt zum Verkauf, wird vorab geprüft, mit welchen Kosten für die Entrümpelung zu rechnen ist. All dies sind Faktoren, die der Immobilienmakler in seiner Preisgestaltung berücksichtigen muss.

Junges Paar bei einer Wohnungsbesichtigung mit einem Immobilienmakler. Aufgaben Immobilienmakler Wien.

Immobilienmakler Wien: Die meisten seiner Aufgaben hat der Makler schon erledigt, bevor die ersten Interessenten kommen. Adobe Stock, (c) Gorodenkoff

2. Unterlagen einholen, Unterlagen erstellen

Wenn eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück vermietet bzw. verkauft werden soll, dann bedeutet das grundsätzlich jede Menge Papierkram. Von Behörden und Ämtern sind der Grundbuchauszug, Bebauungsplan, Lageplan, Grundriss, Energieausweis usw. einzuholen und durch den Immobilienmakler zu verwahren. Anschließend geht es an die Vorbereitung der Präsentation. Hier hat der Immobilienmakler die Aufgabe, Fotos und Videos (sehr beliebt sind auch 360 Grad-Rundgänge) der Immobilie zu erstellen und die passenden Texte zu erstellen. Daraus wird dann ein aussagekräftiges Exposé angefertigt.

3. Beratung von Käufer und Verkäufer

Was viele nicht wissen: Der Immobilienmakler vermittelt nicht nur Immobilien. Eine seiner wesentlichen Aufgaben ist auch die Beratung hinsichtlich Verträgen, Finanzierung, Förderungen und Rechtsfragen. Und diese Beratung muss der Makler selbstverständlich beiden Parteien angedeihen lassen. Das ist auch der Grund dafür, dass Immobilienmakler über umfangreiches Wissen bzgl. Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, bürgerliches Recht, Handelsrecht, Grundbuchsrecht und Baurecht, aber auch Fachwissen über Baupläne, Benützungsbewilligungen, Sachverständigen-Gutachten und Veräußerungsverbote verfügen müssen.

4. Werbung/Vermarktung der Immobilie

Schritt 4 ist quasi das erste, was der Suchende von der Arbeit des Immobilienmaklers mitbekommt: Die tatsächliche Vermarktung der Immobilie. Hierfür muss der Makler zunächst die richtige Zielgruppe ermitteln. Ist das Objekt eher für Familien, für Singles oder für Studenten geeignet? Sobald die Zielgruppe ermittelt ist, werden die entsprechenden Werbemaßnahmen ergriffen. Dies können sowohl Anzeigen in Tageszeitungen als auch Online-Inserate sein. Manchmal werden Immobilien auch mithilfe von Flyern, Aushängen oder gemieteten Werbeflächen beworben.

Maklerin und Makler, die einem jungen Paar ein Haus zeigen, das zum Verkauf steht. Aufgaben Immobilienmakler Wien.

Immobilienmakler Wien: Wusstest du, dass ein guter Makler dich umfassend in sämtlichen Fragen zum Eigenheim berät? Adobe Stock, (c) WavebreakmediaMicro

5. Korrespondenz mit Interessenten

Natürlich wird der Immobilienmakler ein Objekt auch seinen eigenen Kunden anbieten. Um möglichst schnell geeignete Interessenten zu finden, ist es aber genauso wichtig, die Inserate zu pflegen und in den Kontakt mit potenziellen Bewerbern zu treten. Dies kann via Telefon oder E-Mail erfolgen. Ein geübter Makler erkennt sehr schnell, welche Kontakte im Hinblick auf eine erfolgreiche Vermittlung Potenzial haben und welche nicht. Um „Besichtigungstourismus“ zu vermeiden, wird er daher lediglich mit vielversprechenden Interessenten Besichtigungstermine für das Objekt vereinbaren.

6. Besichtigungen durchführen

Jetzt erst geht es an die Besichtigungen. Hier ist der Immobilienmakler nicht nur gefordert, sämtliche Fragen von Seiten der Interessenten kompetent und wahrheitsgemäß zu beantworten, sondern er muss auch regelmäßig Bericht an den Eigentümer erstatten. Ein guter Makler zeichnet sich außerdem dadurch aus, dass er auch Besichtigungen zu sogenannten „Randzeiten“ möglich macht (z.B. am Abend oder am Wochenende).

7. Verhandeln für den Eigentümer

Sobald ein Interessent gefunden ist, der auf den Immobilienmakler einen guten Eindruck macht, geht es darum, den Eigentümer abzusichern. Zu diesem Zweck führt der Makler Bonitätsprüfungen der Interessenten durch und holt Unterlagen wie Ausweis- und Lohnzettelkopien ein. Bei Mietobjekten werden in diesem Zusammenhang auch andere Fragen geklärt, die dem Vermieter/Eigentümer wichtig sind: Haben die Interessenten Haustiere? Rauchen die Interessenten? Diese Aufgaben des Immobilienmaklers können wir als Verkaufs- und Vermietungsgespräche zusammenfassen.

Gut gebauter Immobilienmakler, der mit einem interessierten Paar die Konditionen des Mietvertrages durchgeht. Aufgaben Immobilienmakler Wien.

Immobilienmakler Wien: Um böse Überraschungen zu vermeiden, klärt der Makler im Vorfeld über sämtliche Konditionen auf. Adobe Stock, (c) AntonioDiaz

8. Aufklärung des Interessenten

Bevor überhaupt an einen Vertrag gedacht werden kann, muss der Immobilienmakler seinen Aufklärungs- und Informationspflichten nachkommen. Dies beinhaltet eine Aufklärung über sämtliche Kosten, die durch den Vertragsabschluss entstehen (darunter auch Nebenkosten wie die Vertragserstellungsgebühr und die Provision). Darüber hinaus muss der Makler den potenziellen Käufer/Mieter auch über sämtliche Installationen im Objekt (z.B. Art und Alter der Heizung, Leitungen und Anschlüsse) sowie den Energiebedarf informieren.

9. Vermittlung und Vertragserstellung

Jetzt, nachdem der Interessent umfassend über sämtliche Konditionen aufgeklärt wurde, nimmt der Immobilienmakler Angebote (in Wien auch Anbote) entgegen. Aus diesen Angeboten/Anboten ermittelt er dann den geeigneten Käufer bzw. Mieter und erstellt gegebenenfalls gemeinsam mit einem Anwalt für Vertragsrecht oder einem Notar den Vertrag. Bei der Unterzeichnung des Vertrags sollte der Makler zur Beurkundung ebenfalls anwesend sein. Übrigens: In Wien werden die meisten Mietverträge unterzeichnet, ohne dass die neuen Mieter den Eigentümer überhaupt kennengelernt haben.

10. Übergabe des Objektes

Die Schlüsselübergabe wird normalerweise ebenfalls durch den Immobilienmakler ausgeführt. Die letzte Aufgabe des Maklers ist es dann, gemeinsam mit dem neuen Mieter ein sogenanntes Übergabeprotokoll zu machen, in dem die bestehende Ausstattung und sämtliche Mängel und Schäden festgehalten werden. Auch nach Vertragsabschluss und Schlüsselübergabe sollte dein Makler dir noch für Fragen zur Verfügung stehen! Wie eine solche Übergabe aussehen kann, siehst du in diesem Video:

 

Immobilienmakler Wien – unsere Empfehlungen!

Alles klar, wir wissen nun also, dass Immobilienmakler nicht so übel sind wie ihr Ruf. Und dass die horrenden Summen, die sie nach erfolgreicher Vermittlung kassieren, in Anbetracht der vielen Aufgaben, die sie im Vorfeld unentgeltlich erfüllen müssen, gar nicht so überzogen sind. Was wir aber noch nicht wissen: Wo finden wir einen Makler, dem wir wirklich vertrauen können? Denn schwarze Schafe gibt es natürlich auch in diesem Beruf. HEROLD hat für dich eine Liste von Wiener Immobilienmaklern zusammengestellt, die von ihren Kunden besonders gute Empfehlungen bekommen haben.

IMMO-CONTRACT Maklergesellschaft in 1010 Wien

IMMO-CONTRACT ist eine Maklergesellschaft im ersten Bezirk, die sowohl von Verkäufer- als auch von Käuferseite sehr gute Bewertungen vorweisen kann. Seit fast 30 Jahren übernimmt der Anbieter sämtliche Aufgaben, die im Zuge der Verwaltung, Vermietung und dem Verkauf von Immobilien anfallen. Die begeisterte Kundschaft dankt mit einer Gesamtnote von 4,7 von 5 Sternen bei 24 Bewertungen.

Verkäufer-Stimme: „Ich hatte eine schwierige Immobilie zu verkaufen. Nach viel Ärger mit anderen Büros, war Immo-Contract in kurzer Zeit erfolgreich. Perfekt.“ Käufer-Stimme: „Gute Beratung, fairer Preis. Der Mitarbeiter wusste wovon er spricht, war pünktlich und persönlich sehr nett.“

KontaktIMMO-CONTRACT, 1010 Wien

Krefina Immobilien GmbH in 1150 Wien

Die Krefina Immobilien GmbH im 15. Bezirk bietet einerseits die klassischen Agenden des Immobilienmaklers, andererseits gehören auch umfassende Serviceleistungen bei der fachkundigen Beratung und Bewertung von Immobilien aller Art zum Angebot. Das Team von Krefina Immobilien freut sich über 4,9 von 5 Sternen bei 14 Bewertungen.

Verkäufer-Stimme: „Also ich kann als Kunde nur in höchsten Tönen von der Firma Krefina schwärmen – nachdem ich mehrere Angelegenheiten mit Immobilien hatte – wurde ich immer zuverlässig und ordentlich „erfolgreich“ betreut […].“ Käufer-Stimme: „1:1 Beschreibung und Bebilderung der Immobilie. Schnelle Rückmeldung; sehr freundliche u. gut vorbereitete Abwicklung.“

KontaktKrefina Immobilien GmbH, 1150 Wien

Poth Immobilien GmbH in 1220 Wien

Die Poth Immobilien GmbH hat ihren Sitz in der Donaustadt. Der Familienbetrieb bringt seit mehr als 25 Jahren Verkäufer und Käufer, Vermieter und Mieter zusammen – und das so erfolgreich, dass die Kundschaft sich einig ist: Die Firma Poth verdient die Bestnote und damit 5 von 5 Sternen bei extrem positiven 30 Bewertungen!

„Ich kann Herrn Poth als Makler besten Gewissens weiterempfehlen. Wir hatten mit ihm bisher drei mal zu tun […]. Herr Poth ist einer der wenigen Makler, bei dem man nicht das Gefühl hat, er möchte einem etwas um jeden Preis verkaufen, sondern er beantwortet Fragen ehrlich und wies uns auch auf mögliche Nachteile des Grundstücks hin. […] Obwohl Herr Poth wusste, dass die Immobilie schlussendlich eventuell gar nicht verkauft wird, gab er uns eine Werteinschätzung. Dazu nahm er sich wirklich viel Zeit, besichtigte die Immobilie, recherchierte im Vorfeld und kam zu dem Termin bestens vorbereitet mit Grundbuchsauszug etc. […] Er ruft immer zeitnah zurück und schickt Unterlagen sofort. Ich kann ihn ohne Einschränkung weiterempfehlen.“

KontaktPoth Immobilien GmbH, 1220 Wien

Brehm Immobilien GmbH in 1060 Wien

Die Brehm Immobilien GmbH im sechsten Bezirk arbeitet nach dem Motto „Alles aus einer Hand„. Von der Beratung über Verkauf und Vermietung bis hin zu Werteinschätzungen und Sanierungen gibt es im Hause Brehm entweder den richtigen Spezialisten oder die Firma hat den richtigen Partner bei der Hand. Bei so viel Service und Kundenorientierung überrascht es nicht, dass auch Brehm Immobilien mit der Bestnote abschließt: 5 von 5 Sternen bei 31 Bewertungen!

„Auf die Firma Brehm bin ich über das Internet aufmerksam geworden und aufgrund der guten Bewertungen habe ich sie beauftragt, einen Mieter für meine Wohnung im 12. Bezirk zu finden. […] Bei einer gemeinsamen Wohnungsbesichtigung wurde ich äußerst kompetent über das weitere Vorgehen und eventuelle Sanierungsmaßnahmen beraten. Dabei hatte ich nie das Gefühl, dass mir irgendwelche unnötigen Massnahmen eingeredet werden. Da ich nicht in Wien wohne, hat es Herr Brehm übernommen sich um Maler- und Reinigungsarbeiten zu kümmern. Diese Arbeiten wurden günstig und äußerst akkurat durchgeführt. […] Laut meiner neuen Mieterin war auch ihre Erfahrung mit der Firma Brehm sehr positiv.“

KontaktBrehm Immobilien GmbH, 1060 Wien

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