10 Aufgaben, die dein Immobilienmakler erfüllen muss

Was sind eigentlich die Aufgaben eines Immobilienmaklers? Hier erfährst du die Antwort. Foto: Adobe Stock, (c) Rawpixel.com

Der Beruf des Immobilienmaklers hat vielerorts einen schlechten Ruf: Für eine 10-minütige Besichtigung erhält er vermeintlich hunderte bis tausende Euro an Provision. Dass hinter der Vermittlung von Immobilien jedoch viel Schreib- und Verwaltungsarbeit, Werbeaufwand und vor allem Zeit und Arbeit stehen, wissen die wenigsten.

Schließlich werden dem Makler Arbeitsstunden, Produktionskosten, Fahrtspesen etc. nicht extra abgegolten – er arbeitet rein erfolgsbezogen und bekommt bei Vertragsabschluss eine Vermittlungsprovision. Je mehr Zeit und Aufwand er allerdings auf ein Objekt verwenden muss (z.B. zahllose Besichtigungen), desto geringer ist daher sein Stundenlohn.

Seit dem neuen österreichischen Maklergesetz muss eine Befähigungsprüfung abgelegt werden, um als professioneller Immobilienmakler arbeiten zu dürfen. Auch die Rechte und Pflichten von Makler, Auftraggeber und Interessent (also Käufer oder Mieter) sind klar geregelt, bis hin zur Höhe der Provision. Kein Grund also, einem Immobilienmakler grundsätzlich zu misstrauen!

Was macht ein Makler eigentlich?

Ein Makler ist jemand, der für eine andere Person Geschäfte mit einem Dritten anbahnt – auf Basis des privaten Maklervertrags. Seine Aufgabe ist dabei nur die Vermittlung von Verträgen: Der Immobilienmakler bringt den Verkäufer / Vermieter und potentielle Käufer / Mieter zusammen, damit diese zwei Parteien ein Geschäft abschließen können.

Dem Makler steht eine Vermittlungsprovision zu, wenn ein Vertragsabschluss vermittelt wurde – und nur dann. Die bloße Gelegenheit zu einem Vertragsabschluss oder die Präsentation von potenziellen Kandidaten oder Objekten reicht nicht, um Anspruch auf die Provision zu haben. Ein Makler wird also im Prinzip dafür bezahlt, Geschäfte anzubahnen, die auch tatsächlich zu einem Abschluss finden. Wie hoch die Provision sein darf, ist in Österreich gesetzlich geregelt.

Wie wird man Immobilienmakler?

Der Beruf des Immobilienmaklers ist seit einigen Jahren in Österreich unter dem Sammelbegriff „Immobilientreuhänder“ reglementiert und daher ein Gewerbe, das an einen Befähigungsnachweis gebunden ist. Der Beruf des Immobilienmaklers darf also nur dann ausgeübt werden, wenn die zuständige Behörde eine Bewilligung ausgestellt hat.

Um Immobilienmakler zu werden, gibt es in Österreich zwei mögliche Wege:

  1. Einschlägiges Studium und Praxis
    Nach einem fachspezifischen Studium an einer Uni oder FH plus mindestens einem Jahr Praxis in diesem Beruf kann die Gewerbeberechtigung ohne Prüfung bei der Wirtschaftskammer beantragt werden.
  2. Ausbildung/Studium, Praxis und Prüfung
    Wer z.B. ein wirtschafts- oder rechtswissenschaftliches Studium, eine AHS- oder BHS-Matura oder eine Lehre als Immobilien- oder Bürokauffrau hinter sich hat, braucht ein bis zwei Jahre Praxis und eine Befähigungsprüfung, um Immobilienmakler zu werden. Die Befähigungsprüfung besteht aus einer schriftlichen und einer mündlichen Prüfung, einer Unternehmerprüfung und einer Ausbilderprüfung.

Geprüfte Immobilienmakler mit Gewerbeberechtigung erhalten von der Wirtschaftskammer die Immobiliencard als offiziellen Ausweis.

Die gesetzlichen Pflichten eines Immobilienmaklers

1996 trat das erste Maklergesetz in Österreich in Kraft. Von seinen vier Teilen ist ein Teil den allgemeinen Bestimmungen für Makler gewidmet, und ein Teil den speziellen Bestimmungen für Immobilienmakler. Beide müssen von Immobilienmaklern natürlich eingehalten werden. Dazu gehören:

  • Interessenswahrungspflicht gegenüber beiden Parteien
  • Aufklärungspflicht
  • Beratungspflicht
  • Informationspflicht
  • Bemühungspflicht beim Alleinvermittlungsauftrag

Der Makler ist also verpflichtet, eine neutrale Position gegenüber beiden Parteien einzunehmen und sie nach bestem Wissen und Gewissen zu betreuen. Egal, ob du eine Wohnung mieten, ein Haus verkaufen oder ein Grundstück besichtigen willst: Diese 10 Aufgaben muss dein Immobilienmakler dabei auf jeden Fall erfüllen!

Eine Aufgabe des Maklers ist z. B. die Beratung von Immobilien. Foto: Adobe Stock, (c) AntonioDiaz

Die 10 wichtigsten Aufgaben eines Immobilienmaklers

1. Begehungen und Bewertungen

Dein Immobilienmakler muss als ersten Schritt die fraglichen Objekte besichtigen, den Marktwert ermitteln und einen realistischen Miet- bzw. Kaufpreis bestimmen oder bei Bedarf einen Gutachter oder Sachverständigen hinzuziehen (z.B. bei Verdacht auf Schadstoffbelastung, Entrümpelung, Bewertung von Antiquitäten, Sanierung, Homestaging).

2. Unterlagen einholen und erstellen

Zunächst werden die nötigen Unterlagen von Behörden und Ämtern gesammelt: Grundbuchauszug, Bebauungsplan, Lageplan, Grundriss, Energieausweis etc. werden eingeholt und verwahrt. Danach werden Fotos und Texte, ev. auch Videos oder 360 Grad-Rundgänge der Immobilie erstellt und ein aussagekräftiges Exposé angefertigt.

3. Beratung

Eine wesentliche Aufgabe jedes Immobilienmaklers ist die fundierte Beratung zu Verträgen, Finanzierung, Förderungen und rechtlichen Fragen. Dazu braucht der Makler einerseits rechtliches Fachwissen, z.B. über das österreichische Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, bürgerliches Recht, Handelsrecht, Grundbuchsrecht oder Baurecht, aber auch Fachwissen über Baupläne, Benützungsbewilligungen, Sachverständigen-Gutachten, Veräußerungsverbote und mietrechtliche Bestimmungen. Auch Kenntnisse im Vermessungswesen, in der Land- und Forstwirtschaft sowie in Standortfragen zeichnen einen guten Immobilienmakler aus.

4. Werbung

Jetzt geht es an die Vermarktung der Immobilie: Der Immobilienmakler muss dazu die richtige Zielgruppe ermitteln (Familien, Studenten, Singles…) und entsprechende Anzeigen schalten, Webseiten betreuen, Online-Inserate erstellen, Flyer in die Auslage hängen, Schilder aufhängen etc.

5. Korrespondenz

Um geeignete Interessenten zu finden kann der Makler das Objekt einerseits seinen eigenen Kunden anbieten oder angeworbene Interessenten per E-Mail oder Telefon beraten. Er wird dann die richtigen Interessenten auswählen, um „Besichtigungstourismus“ zu vermeiden und Besichtigungstermine für das Objekt vereinbaren.

6. Besichtigungen

Unter stetiger Berichterstattung an den Eigentümer und auch zu Randzeiten wie abends oder am Wochenende zeigt der Immobilienmakler nun die Immobilie interessierten Käufern bzw. Mietern. Dabei muss er die Immobilie gut verkaufen und alle Fragen kompetent und wahrheitsgemäß beantworten können.

7. Verhandlungen

Hat sich ein interessierter Käufer oder Mieter gefunden, geht es an die Verkaufs- und Vermietungsgespräche. Der Makler führt Bonitätsprüfungen der Interessenten durch, holt Unterlagen wie Ausweis- und Lohnzettelkopien ein und klärt auch andere Fragen (z.B. Haustiere).

8. Aufklärung

Vor Vertragsabschluss kommt der Immobilienmakler seinen Aufklärungs- und Informationspflichten nach. Dazu gehört die Aufklärung über sämtliche Kosten, die durch den Vertragsabschluss entstehen (z.B. Nebenkosten wie die Vertragserstellungsgebühr oder die Provision). Informieren muss der Makler außerdem über alle Installationen im Objekt, z.B. Art und Alter der Heizung, Leitungen und Anschlüsse sowie den Energiebedarf.

9. Vermittlung

Der Immobilienmakler nimmt Angebote von Interessenten entgegen, ermittelt den geeigneten Käufer bzw. Mieter und erstellt gegebenenfalls gemeinsam mit einem Anwalt oder Notar den Vertrag. Bei der Unterzeichnung des Vertrags sollte der Makler zur Beurkundung ebenfalls anwesend sein.

10. Übergabe

Auch bei der Schlüsselübergabe ist der Immobilienmakler anwesend, bzw. übergibt er die Immobilie auf Wunsch im Namen des Auftraggebers. Es wird ein Übergabeprotokoll mit bestehender Ausstattung, Mängeln und Schäden festgehalten. Dein Immobilienmakler sollte auch nach dem Vertragsabschluss und der Schlüsselübergabe noch für deine Fragen zur Verfügung stehen!

Am besten bewertete Immobilienmakler in deinem Bundesland:

 

In diesem Video sind die Aufgaben eines Immobilienmaklers anschaulich anhand der Vermietung einer 2-Zimmer-Wohnung dargestellt:

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